{"id":874,"date":"2021-02-11T14:21:27","date_gmt":"2021-02-11T14:21:27","guid":{"rendered":"http:\/\/smartbizconsulting.ro\/?page_id=874"},"modified":"2021-02-12T10:40:21","modified_gmt":"2021-02-12T10:40:21","slug":"874-2","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/?page_id=874","title":{"rendered":"Vanzarea anexelor gospodaresti cu cota redusa de TVA"},"content":{"rendered":"

Pornind de la\u00a0CIRCULARA[230729] cota TVA anexe gospodaresti,<\/a>\u00a0incercam sa exemplificam situatiile care pot aparea in contextul utilizarii cotei reduse de TVA de 5% pentru tranzactiile imobiliare.<\/p>\n

Asadar, conform lit. c) alin. (3) al art. 291 din Legea nr. 227\/2015 privind Codul Fiscal,\u00a0cota redus\u0103 de 5% se aplic\u0103 asupra bazei de impozitare pentru urm\u0103toarele livr\u0103ri de bunuri \u0219i prest\u0103ri de servicii:<\/p>\n

“c) livrarea locuin\u021belor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construit\u0103 locuin\u021ba include \u0219i amprenta la sol a locuin\u021bei. \u00cen sensul prezentului titlu,\u00a0prin locuin\u021b\u0103 livrat\u0103 ca parte a politicii sociale<\/i>\u00a0se \u00een\u021belege:<\/p>\n

(…)<\/p>\n

3. livrarea de locuin\u0163e care au o suprafa\u0163\u0103 util\u0103 de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospod\u0103re\u015fti, a c\u0103ror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu dep\u0103\u015fe\u015fte suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea ad\u0103ugat\u0103, achizi\u0163ionate de persoane fizice. Suprafa\u0163a util\u0103 a locuin\u0163ei este cea definit\u0103 prin Legea locuin\u0163ei nr. 114\/1996, republicat\u0103, cu modific\u0103rile \u015fi complet\u0103rile ulterioare. Anexele gospod\u0103re\u015fti sunt cele definite prin Legea nr. 50\/1991 privind autorizarea execut\u0103rii lucr\u0103rilor de construc\u0163ii, republicat\u0103, cu modific\u0103rile \u015fi complet\u0103rile ulterioare. Cota redus\u0103 se aplic\u0103 numai \u00een cazul locuin\u0163elor care \u00een momentul v\u00e2nz\u0103rii pot fi locuite ca atare.”<\/p>\n

Normele metodologice date in aplicarea prevederilor acestui articol, aprobate prin HG nr. 1\/2016, prevad ca:<\/p>\n

“(3) \u00cen aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:<\/p>\n

a) prin locuin\u0163\u0103 se \u00een\u0163elege construc\u0163ia alc\u0103tuit\u0103 din una sau mai multe camere de locuit, cu dependin\u0163ele, dot\u0103rile \u015fi utilit\u0103\u0163ile necesare, care, la data livr\u0103rii, satisface cerin\u0163ele de locuit ale unei persoane ori familii;<\/p>\n

b) anexele gospod\u0103re\u015fti nu se iau \u00een calculul suprafe\u0163ei utile a locuin\u0163ei de 120 mp;<\/p>\n

c) valoarea-limit\u0103 de 450.000 lei cuprinde valoarea locuin\u0163ei, inclusiv valoarea cotelor indivize din p\u0103r\u0163ile comune ale imobilului \u015fi a anexelor gospod\u0103re\u015fti \u015fi, dup\u0103 caz, a terenului pe care este construit\u0103 locuin\u0163a, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuin\u0163a respectiv\u0103.”<\/p>\n

Coroborand raspunsul dat de ANAF la adresa U.N.N.P.R. cu prevederile Codului Fiscal si ale Normelor de aplicarea ale acestuia, putem distinge urmatoare situatii (na: anexa gospodareasca include si parcarea):<\/p>\n

    \n
  1. Valoarea cumulata de vanzare a apartamentului si a anexei gospodaresti depaseste plafonul de 450.000 lei exclusiv TVA (472.500 lei cu TVA), iar anexa gospodareasca este vanduta pe acelasi contract de vanzare-cumparare (na: in continuare CVC) cu apartamentul sau\u00a0 este antecontractata impreuna cu acesta sau poate chiar doar ofertata sau pur si simplu vanduta in imediata apropiere cu vanzarea apartamentului (consider rezonabil sub 1 an, dar depinde de viziunea ANAF si, eventual ulterior, de cea a instantei de judecata), atunci se va aplica ambelor tranzactii cota de 19%. Pct. 23 alin. (1) lit. b) vorbeste despre\u00a0realizarea de catre furnizor\/prestator a mai multor livr\u0103ri\/prest\u0103ri c\u0103tre clientul s\u0103u, \u00een cadrul aceluia\u0219i contract sau aceleia\u0219i tranzac\u021bii, de unde ar putea aparea interpretarea potrivut careia vanzarea pe CVC diferite nu ar conduce catre aplicarea aceluiasi regim si implicit, cumularea preturilor de vanzare pentru verificarea incadrarii in plafonul de 450.000 lei. Pentru a raspunde la aceasta, trebuie avut in vederea principiul contabil al prevalentei economicului asupra juridicului, principiu regasit si in sfera fiscala in general, in cea a TVA in special;<\/li>\n
  2. Valoarea cumulata\u00a0de vanzare a apartamentului si a anexei gospodaresti NU depaseste plafonul de 450.000 lei exclusiv TVA (472.500 lei cu TVA), iar anexa gospodareasca este vanduta pe acelasi contract de vanzare-cumparare (na: in continuare CVC) cu apartamentul sau este ofertata impreuna cu acesta sau este antecontractata impreuna cu acesta sau, pur si simplu vanduta in imediata apropiere cu vanzarea apartamentului, atunci se va aplica ambelor tranzactii cota redusa de 5%. Aici consideram necesara precizarea ca recomandat ar fi ca intentia de achizitie a anexei gospodaresti sa existe la data vanzarii apartamentului si sa poata fi demonstrata organelor de inspectie fiscala (prin antecontract, oferte, declaratia cumparatorului eventual, anunturi de vanzare s.a.). Ramane si aici valabila teza de mai sus cu demonstrarea intentiei de achizitie a anexei gospodaresti inca de la contractarea\/antecontractarea apartamentului;<\/li>\n<\/ol>\n

    In cele 2 exemple de mai sus se aplica prevederile pct. 23 alin. (1) lit. b) din Normele de aplicare ale Codului Fiscal potrivit carora\u00a0\u00een cazul \u00een care furnizorul\/prestatorul realizeaz\u0103 mai multe livr\u0103ri\/prest\u0103ri c\u0103tre clientul s\u0103u, \u00een cadrul aceluia\u0219i contract sau aceleia\u0219i tranzac\u021bii, trebuie s\u0103 se determine dac\u0103 exist\u0103 o opera\u021biune principal\u0103 \u0219i alte opera\u021biuni accesorii sau dac\u0103 fiecare opera\u021biune poate fi considerat\u0103 independent\u0103. Pe de alta parte, o livrare\/prestare trebuie s\u0103 fie considerat\u0103 ca accesorie unei livr\u0103ri\/prest\u0103ri principale dac\u0103 nu constituie pentru client un scop \u00een sine, ci un mijloc de a beneficia \u00een cele mai bune condi\u021bii de livrarea\/prestarea principal\u0103 realizat\u0103 de furnizor\/prestator, de unde rezulta ca interpretarea stricto sensu a vanzarii concomitente pe acelasi CVC a celor 2 imobile (apartament+anexa) nu se justifica.<\/p>\n

    Totodata, circulara ANAF face trimitere directa la pct. 38 alin. (9)\u00a0din Normele de aplicare ale Codului Fiscal intareste prevederea ca\u00a0in situa\u0163ia \u00een care se comercializeaz\u0103 un pachet care cuprinde bunuri\/servicii supuse at\u00e2t cotei reduse de TVA, c\u00e2t \u015fi cotei standard de TVA \u015fi se poate stabili o opera\u0163iune principal\u0103, cota de TVA aplicabil\u0103 pachetului este cota de TVA aplicabil\u0103 opera\u0163iunii principale, conform pct. 23 alin. (1) lit. b), chiar dac\u0103 pre\u0163ul fiec\u0103rui element care compune pre\u0163ul total pl\u0103tit de un consumator pentru a putea beneficia de aceast\u0103 presta\u0163ie poate fi identificat.<\/p>\n

    Sunt situatii in care valoarea cumulata de vanzare a apartamentului si a anexei gospodaresti depaseste plafonul de 450.000 lei exclusiv TVA (472.500 lei cu TVA), dar valoarea individuala a apartamentului se incadreaza in plafon. Vanzatorul decide sa factureze cu TVA de 5% apartamentul si cu TVA de 19% anexa gospodareasca, situatie in care exista riscul ca organele fiscale sa considere tranzactia ca fiind artificial separata si sa reincadreze operatiunea cu aplicarea cotei de 19%, conform exemplului 1. Evident dezvoltatorul are dreptul sa dovedeasca lipsa legaturii dintre cele 2 tranzactii, situatia complicandu-se atunci cand vanzarile se fac pe acelasi CVC, antecontract sau la perioade foarte apropiate de timp.<\/p>\n

    Exista si o a patra ipoteza de lucru in care\u00a0valoarea cumulata de vanzare a apartamentului si a anexei gospodaresti NU depaseste plafonul de 450.000 lei exclusiv TVA (472.500 lei cu TVA), tranzactiile efectuandu-se distinct, la date diferite si prin acte juridice diferite, caz in care vanzatorul factureaza, totusi, atat apartamentul cat si anexa gospodareasca cu cota TVA de 5%, considerand cele 2 operatiuni legate intre ele, anexa fiind accesorie livrarii principale, anume apartamentul. Si aici exista riscul ca organele fiscale sa reconsidere cele 2 tranzactii, anume ca fiind distincte, miza reprezentand-o colectarea unei TVA de 19% la vanzarea anexei gospodaresti in locul celei de 5%. Asemenea paragrafului anterior, vanzatorul are dreptul sa dovedeasca legatura, de data aceasta, dintre cele 2 operatiuni, existenta antecontractului putand ajuta semnificativ (prin aratarea intentiei de achizitionare a celor 2 imobile inca din faza incipienta a relatiei comerciale).<\/p>\n

    In concluzie, asa cum se poate observa din expunere este bine ca vanzatorul sa analizeze si documenteze minutios tranzactiile imobiliare din perspectiva aplicarii cotei reduse de TVA de 5% la anexele gospodaresti, in vederea evitarii reincadrarilor viitoare a respectivelor tranzactii de catre organele fiscale.<\/p>\n

     <\/p>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Pornind de la\u00a0CIRCULARA[230729] cota TVA anexe gospodaresti,\u00a0incercam sa exemplificam situatiile care pot aparea in contextul utilizarii cotei reduse de TVA […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":26,"menu_order":94,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"class_list":["post-874","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/874","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=874"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/874\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":886,"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/874\/revisions\/886"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/26"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/smartbizconsulting.ro\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=874"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}